Vergabe von Unterkünften bei Dringlichkeit: Verfahren und Landesregeln 2026

Was wird vergeben: Bau, Lieferung, Dienstleistung oder Miete?

Wer eine Unterkunft nach eigenen Vorgaben errichten lässt, vergibt einen Bauauftrag, auch wenn der Vertrag als Mietvertrag überschrieben ist. Bauaufträge sind Verträge über die Ausführung oder über sowohl die Planung als auch die Ausführung eines Bauwerks (§ 103 Abs. 3 GWB). Ein Bauauftrag liegt auch vor, wenn ein Dritter nach den Erfordernissen des Auftraggebers baut und dieser entscheidenden Einfluss auf Art und Planung der Bauleistung hat (§ 103 Abs. 3 Satz 2 GWB). Als Maßstab dient die Rechtsprechung des EuGH: Ein solcher Einfluss kann vorliegen, wenn der Auftraggeber die Gebäudestruktur wie Größe, Außenwände und tragende Wände vorgibt (EuGH, Urteil vom 22.04.2021, C-537/19; die Klage der Kommission wurde in diesem Verfahren abgewiesen). Das Mietmodell behandelt der Beitrag zur Anmietung einer neu errichteten Unterkunft.

Der Betrieb einer Unterkunft ist dagegen regelmäßig ein Dienstleistungsauftrag (§ 103 Abs. 4 GWB). Das Regelwerk folgt dem Gegenstand: Für Bauaufträge oberhalb des Schwellenwerts verweist § 2 VgV auf Abschnitt 2 der VOB/A, für Dienstleistungen gilt die VgV.

Wann ist ein Verfahren ohne Teilnahmewettbewerb zulässig?

Nur bei äußerster Dringlichkeit, wenn drei Voraussetzungen zugleich vorliegen. Erstens muss ein Ereignis eingetreten sein, das der Auftraggeber weder verursacht hat noch voraussehen konnte. Zweitens müssen zwingende Gründe bestehen, die auch die Mindestfristen der beschleunigten Verfahren nicht zulassen. Drittens muss das Ereignis diese Dringlichkeit ausgelöst haben. Für Bauaufträge regelt das § 3a EU Abs. 3 Nr. 4 VOB/A (Ausgabe 2026), für Liefer- und Dienstleistungen § 14 Abs. 4 Nr. 3 VgV. Die Ausnahme ist eng auszulegen. Die Ausnahme für Alleinstellung (Nr. 3) setzt voraus, dass nur ein Unternehmen leisten kann. Bei marktgängiger Bauweise liegt das regelmäßig nicht vor.

Das OLG Düsseldorf beanstandete 2025 die Vergabe von Sicherheitsdienstleistungen in einer Notunterkunft für Geflüchtete. Der Unterbringungsbedarf war absehbar. Maßgeblich ist nicht der Zeitpunkt des Ereignisses, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Auftraggeber noch ein Verfahren mit Teilnahmewettbewerb hätte einleiten können. Ein Erlass oder Rundschreiben ersetzt die Prüfung im Einzelfall nicht.

Meist bleibt deshalb ein beschleunigtes Verfahren mit Wettbewerb. Die Mindestfristen für Bauaufträge oberhalb des Schwellenwerts:

Die Fristen beginnen am Tag nach Absendung der Bekanntmachung oder der Aufforderung. Hinzu kommt vor dem Zuschlag die Wartefrist von zehn Kalendertagen bei Information auf elektronischem Weg oder per Fax (§ 134 Abs. 2 GWB). Sie entfällt im Verhandlungsverfahren ohne Teilnahmewettbewerb wegen besonderer Dringlichkeit (§ 134 Abs. 3 Nr. 1 GWB).

Was gilt oberhalb des EU-Schwellenwerts seit dem Vergabebeschleunigungsgesetz?

Die Dringlichkeitstatbestände blieben unverändert, geändert haben sich Losregeln, Eignungsnachweise und die VOB/A. Das Gesetz zur Beschleunigung der Vergabe öffentlicher Aufträge vom 12.05.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 137) gilt seit 01.07.2026.

• Schwellenwert: Für Bauaufträge gilt der Wert nach § 106 Abs. 2 Nr. 1 GWB in Verbindung mit Art. 4 der Richtlinie 2014/24/EU. Die Delegierte Verordnung (EU) 2025/2152 hat ihn für 2026 und 2027 neu festgesetzt. Der Betrag steht in der Bekanntmachung vom 09.12.2025 (BAnz AT 18.12.2025 B4). Maßgeblich ist der geschätzte Gesamtwert aller Lose ohne Umsatzsteuer (§ 3 Abs. 7 VgV).
• Lose: § 97a GWB gilt seit 01.07.2026, § 5a EU VOB/A seit 08.09.2026. Die Gesamtvergabe bleibt begründungsbedürftig, siehe Gesamtvergabe an einen Generalübernehmer.
• VOB/A: Die Ausgabe 2026 des Abschnitts 2 (BAnz AT 24.08.2026 B6) ist seit 08.09.2026 verbindlich (BGBl. 2026 I Nr. 250).
• Eignung: Eigenerklärungen sind vorrangig, weitere Nachweise verlangt die Vergabestelle nur von aussichtsreichen Bietern (§ 6b EU Abs. 1 VOB/A). Das spart Zeit im beschleunigten Verfahren.
• Auswahl der Bieter: Im Verhandlungsverfahren ohne Teilnahmewettbewerb soll der Auftraggeber zwischen den aufgeforderten Unternehmen wechseln und in geeigneten Fällen junge sowie kleine und mittlere Unternehmen auffordern (§ 3b EU Abs. 3 Nr. 4 VOB/A, 2026 präzisiert). Für Liefer- und Dienstleistungen gilt § 17 Abs. 5 VgV; im Verhandlungsverfahren wegen äußerster Dringlichkeit entfällt dort die Wechselregel, und eine Mindestfrist ist nicht zu beachten (§ 17 Abs. 15 VgV).

Was gilt unterhalb des Schwellenwerts in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Bayern und Niedersachsen?

Das Landesrecht bestimmt die Verfahrenswahl. Teil 4 GWB mit Wartepflicht, Vergabekammer und Unwirksamkeitsregel gilt unterhalb des Schwellenwerts nicht (§ 106 Abs. 1 GWB). Haushaltsgrundsätze, Gleichbehandlung und Transparenz bleiben bindend.

Wo VOB/A Abschnitt 1 gilt, nennt § 3a Abs. 3 VOB/A die besondere Dringlichkeit als Grund für die freihändige Vergabe. Wertgrenzen nennt der Beitrag nicht; sie stehen in den Quellen.

Wie lange darf ein Dringlichkeitsvertrag laufen und was ist zu dokumentieren?

Nur so lange, wie ein reguläres Verfahren braucht. Die Vergabekammer Lüneburg erklärte 2024 einen Vertrag über den Betrieb einer Gemeinschaftsunterkunft für Geflüchtete mit mehrjähriger Laufzeit und Verlängerungsoption für unwirksam, soweit die Laufzeit zwölf Monate überschritt (VgK-12/2024). Das ist keine Pauschalgrenze und bindet andere Kammern nicht, zeigt aber den Maßstab: Die Dauer folgt dem Zeitbedarf des regulären Verfahrens. Bei Bauaufträgen heißt das, dass der Auftrag nur den Umfang haben sollte, der die Notlage beseitigt. Weitere Ausbaustufen gehören in das reguläre Verfahren.

Die Nachprüfung beruht auf den dokumentierten Gründen. Der Vergabevermerk (§ 20 EU VOB/A, § 8 VgV) enthält:

• das Ereignis mit Datum und die Gründe, warum es nicht vorhersehbar war
• den Zeitpunkt, ab dem der Bedarf erkennbar war
• den Zeitplan eines beschleunigten Verfahrens bis zum Zuschlag, einschließlich Wartefrist
• die Gründe, warum auch dieser Zeitplan nicht reicht
• Zahl und Auswahl der aufgeforderten Unternehmen, Wechsel, kleine und mittlere Unternehmen
• Begrenzung von Laufzeit und Leistungsumfang

Gänzlich neue Erwägungen, die erst im Nachprüfungsverfahren nachgeschoben werden, zählen nicht; bereits angestellte Erwägungen darf der Auftraggeber dort ergänzen und präzisieren (OLG Düsseldorf, VII-Verg 1/25). Eine unzulässige Vergabe ohne Bekanntmachung macht den Vertrag von Anfang an unwirksam, sobald die Vergabekammer das feststellt (§ 135 Abs. 1 Nr. 2 GWB). Der Antrag ist befristet: 30 Kalendertage nach der Information über den Vertragsschluss, spätestens sechs Monate nach Vertragsschluss (§ 135 Abs. 2 GWB). Die Unwirksamkeit tritt nicht ein, wenn der Auftraggeber die Vergabe für zulässig hält, seine Absicht im Amtsblatt der Europäischen Union bekannt macht und den Vertrag erst nach zehn Kalendertagen schließt (§ 135 Abs. 3 GWB).

Wie unterstützt SSC die Vergabestelle?

Die SSC Holding GmbH plant, genehmigt und baut schlüsselfertige Unterkünfte in Container-, Modul- und Massivbauweise, zur Miete oder zum Kauf. Sie verfügt über eine eigene Planungsabteilung und über 30 Jahre Bauerfahrung und hat rund 1.000 Plätze geschaffen. Die Wahl der Verfahrensart und die Prüfung der Dringlichkeit liegen bei der Vergabestelle. SSC beteiligt sich an Verfahren nach den Vorgaben der Bekanntmachung und beantwortet Markterkundungen mit Leistungsumfang und Zeitplan, die Vergabestellen vor Einleitung eines Verfahrens durchführen dürfen (§ 28 Abs. 1 VgV, § 2 EU Abs. 7 VOB/A). Bei einer Containeranlage nennt SSC als Richtwert vier Monate vom Vertrag bis zur Übergabe. Allgemeine Hinweise für Verwaltungen stehen unter Für Kommunen.