Flüchtlingsunterkünfte und § 246 BauGB: Was nach dem 31.12.2027 gilt

Was gilt bis 31.12.2027 nach Abs. 8 bis 16?

Bis zum Ablauf des 31.12.2027 erleichtern die Absätze 8 bis 16 die Zulassung von Unterkünften für Flüchtlinge und Asylbegehrende, vom Siedlungsrand bis zum Gewerbegebiet. Die Übersicht ordnet die Absätze nach Regelung, Gebiet und Befristung des Vorhabens.

Für Abs. 8 bis 13 gilt zusätzlich Abs. 13a. Die Regeln dürfen nur genutzt werden, soweit dringend benötigte Unterkünfte im Gebiet der Gemeinde nicht oder nicht rechtzeitig bereitgestellt werden können. Die Behörde prüft diese Voraussetzung. Der Antrag sollte deshalb den Bedarf und das Fehlen rechtzeitiger Alternativen im Gemeindegebiet belegen. Nach den Hinweisen des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr (Stand 01.02.2024) werden Unterkünfte dringend benötigt, wenn die vorhandene und geplante Unterbringungskapazität im Gemeindegebiet mit dem tatsächlichen und prognostizierten Zustrom nicht Schritt hält. Dazu stellt der Unterbringungsverantwortliche die vorhandenen Kapazitäten und die aktuellen oder erwarteten Zugangszahlen gegenüber.

Zählt der Antrag oder die erteilte Genehmigung (Abs. 17)?

Nach Wortlaut und überwiegender Auslegung zählt die Zulassung, nicht der Antrag. § 246 Abs. 17 BauGB legt fest, dass sich die Befristung nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung bezieht, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Zulassungsverfahren von den Vorschriften Gebrauch gemacht werden kann. Eine Übergangsregel für Anträge, die vor Fristende gestellt, aber erst später beschieden werden, enthält § 246 nicht.

Die Fachkommission Städtebau der Bauministerkonferenz liest die Norm ebenso: Die Behörde kann bis zum Fristende Genehmigungen und Befreiungen erteilen, danach nicht mehr. Die Geltungsdauer bereits erteilter Genehmigungen bleibt unberührt. Ihre Hinweise (Stand 13.05.2022) nennen allerdings noch den 31.12.2024 als Fristende. Die Frist wurde durch die BauGB-Digitalisierungsnovelle (Gesetz vom 03.07.2023, BGBl. 2023 I Nr. 176) auf den 31.12.2027 verlängert. Die Hinweise des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr (Stand 01.02.2024) legen bereits diese Frist zugrunde.

Praktisch heißt das: Der Bescheid sollte vor Ablauf des 31.12.2027 ergehen. Prüfung durch die Bauaufsicht, Einvernehmen der Gemeinde und etwaige Nachforderungen von Unterlagen müssen davor abgeschlossen sein. Die Prüfdauer richtet sich nach Landesrecht und Einzelfall und lässt sich am wenigsten planen. Standort und Gebietsart sollten deshalb früh feststehen, siehe Standort und Grundstück.

Was gilt für bestehende befristete Genehmigungen bis 2030?

Bestehende Genehmigungen bleiben gültig, befristete lassen sich um drei Jahre verlängern, längstens bis zum 31.12.2030. Zulassungen nach Abs. 12 sowie für mobile Unterkünfte nach Abs. 13 Satz 1 Nr. 1 sind auf längstens drei Jahre zu befristen. Die Verlängerung regeln Abs. 12 Satz 2 und Abs. 13 Satz 2. Eine im Jahr 2026 für drei Jahre erteilte Zulassung endet daher auch nach der Verlängerung spätestens am 31.12.2030, nicht erst 2032.

• Ist die Frist bereits abgelaufen und die Anlage nicht zurückgebaut, kann erneut für drei Jahre, längstens bis 31.12.2030, zugelassen werden (Abs. 12 Satz 3, Abs. 13 Satz 3).
• Als mobil gelten nach den bayerischen Hinweisen insbesondere Wohncontainer und Gebäude in Modulbauweise, wenn sich die Anlage bestimmungsgemäß im Wesentlichen beschädigungsfrei abbauen und andernorts wieder aufstellen lässt. Ein Massivbau lässt sich nach diesem Maßstab in der Regel nicht als mobile Unterkunft einordnen.
• Zulassungen nach Abs. 8 bis 11 und für die Nutzungsänderung nach Abs. 13 Satz 1 Nr. 2 tragen keine gesetzliche Befristung. Das Bundesverwaltungsgericht hat dies für Abs. 10 bestätigt (Beschluss vom 27.02.2018, 4 B 39.17).
• Im Außenbereich gilt für Vorhaben nach Abs. 13 eine Rückbauverpflichtung (Abs. 13 Satz 4 mit § 35 Abs. 5 BauGB). Sie entfällt bei einer zulässigen Folgenutzung. Die Sicherung der Pflicht ist nicht nötig, wenn Land oder Gemeinde Vorhabenträger sind (Abs. 13 Satz 6 und 7).

Offen lässt der Wortlaut, bis wann eine Verlängerung beschieden sein muss. Sicherer ist es, den Antrag so zu stellen, dass der Bescheid vor dem 31.12.2027 ergeht und die Bauaufsicht diese Frage nicht entscheiden muss.

Welcher Weg gilt ab 2028?

Ab dem 01.01.2028 bleibt das Regelverfahren: Zulässigkeit nach §§ 30, 34 und 35 BauGB, Ausnahmen und Befreiungen nach § 31 BauGB oder ein neuer Bebauungsplan. § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB nennt den Bedarf zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden ausdrücklich als Grund des Wohls der Allgemeinheit und enthält keine Befristung. Die Befreiung setzt aber voraus, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Abs. 10 und Abs. 12 verlangen das nach den Hinweisen der Fachkommission Städtebau nicht.

Bei Gewerbegebieten kommt ein weiterer Punkt hinzu. Als Abs. 10 eingeführt wurde, ging der Gesetzgeber davon aus, dass die Rechtsprechung wohnähnliche Gemeinschaftsunterkünfte vielfach nicht als Anlagen für soziale Zwecke einordnet, die dort ausnahmsweise zulässig sind (BT-Drs. 18/2752 S. 12, wiedergegeben im Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.02.2018, 4 B 39.17). Ohne Abs. 10 entfällt diese Brücke.

Für dauerhaften Wohnraum kommt zusätzlich der Bau-Turbo in Betracht, siehe Bau-Turbo (§ 246e BauGB) für Unterkünfte. Die Genehmigungswege im Überblick beschreibt die Seite Genehmigung.

Ändert die BauGB-Novelle 2026 die Frist?

Nein, nach dem Regierungsentwurf bleibt die Frist 31.12.2027 bestehen. Der Entwurf (BT-Drs. 21/6588 vom 22.06.2026, Art. 1 Nr. 78) ändert § 246 für Flüchtlingsunterkünfte an zwei Stellen:

• Abs. 10: Aus „kann in Gewerbegebieten befreit werden“ wird „soll“. Für Anlagen für soziale oder kulturelle Zwecke, die der weiteren Versorgung von Flüchtlingen dienen, gilt Abs. 11 Satz 1 in Gewerbegebieten entsprechend.
• Abs. 11: Neufassung für Baugebiete nach §§ 3 bis 7 BauNVO in der jeweils anwendbaren Fassung, erweitert auf Anlagen für soziale oder kulturelle Zwecke. Die Zulassung in der Regel gilt weiter bis zum 31.12.2027.

Nach Abschnitt VIII der Entwurfsbegründung enthält das Gesetz keine neuen Befristungen. Verlängert werden die bestehenden Befristungen in § 246d BauGB, nicht die in § 246.

Zum Verfahren: Kabinettsbeschluss am 27.05.2026, Stellungnahme des Bundesrats am 10.07.2026, öffentliche Anhörung im Bundestag am 23.09.2026. Das Gesetz ist nicht zustimmungspflichtig, sein Inkrafttreten ist für den 01.01.2027 geplant. Ein Beschluss des Bundestags ist in den geprüften Quellen zum 06.10.2026 nicht dokumentiert. Änderungen im parlamentarischen Verfahren sind möglich. Für die Planung gilt deshalb weiter der 31.12.2027 als Stichtag.

Wer entscheidet, und was gehört in den Antrag?

Über die Zulassung entscheidet die Bauaufsichtsbehörde nach Landesrecht, bei Abs. 14 die höhere Verwaltungsbehörde, soweit das Land nach § 203 Abs. 3 BauGB keine andere Zuständigkeit bestimmt hat. Die Gemeinde gibt ihr Einvernehmen nach § 36 BauGB ab. Nach Abs. 15 gilt es bis zum 31.12.2027 als erteilt, wenn die Gemeinde es nicht innerhalb eines Monats verweigert. Im Regelfall des § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB sind es zwei Monate. Bei Abs. 14 wird die Gemeinde angehört.

Private Unternehmen können als Antragsteller auftreten, wenn das Vorhaben in Abstimmung mit der öffentlichen Hand errichtet wird. Das Bundesverwaltungsgericht hat dies für Abs. 9 entschieden (Urteil vom 21.02.2019, 4 C 9.18). Die bayerischen Hinweise übertragen den Maßstab auf die Sonderregeln insgesamt. Zum Antrag gehören daher:

• die Bedarfsdarstellung nach Abs. 13a mit fehlenden rechtzeitigen Alternativen im Gemeindegebiet
• der Nachweis der Abstimmung mit der unterbringungsverpflichteten Körperschaft
• die Darstellung, warum die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist (Abs. 10 und 12)
• bei mobilen Unterkünften der Antrag auf Befristung und die Rückbauverpflichtung
• die bauordnungsrechtlichen Unterlagen nach Landesrecht, bei Sonderbau mit Brandschutzkonzept

Folgende Fehler gefährden den Stichtag:

• ein Antrag ohne Bedarfsdarstellung nach Abs. 13a
• die Stützung eines Massivbaus auf die Regeln für mobile Unterkünfte
• ein Verlängerungsantrag erst im Jahr 2027
• fehlende Abstimmung mit der öffentlichen Hand bei privatem Antragsteller
• unvollständige Unterlagen, die Nachforderungen auslösen

Wie unterstützt SSC?

SSC Holding plant, genehmigt und baut schlüsselfertige Unterkünfte für Landkreise, Bezirksregierungen und Kommunen in Container-, Modul- und Massivbauweise, zur Miete oder zum Kauf. Die eigene Planungsabteilung bereitet Bauantrag und Nachweise vor und stimmt sie mit der Bauaufsicht ab. Genehmigungen liegen vor nach § 246 Abs. 10 und Abs. 13 BauGB sowie im Sonderbauverfahren. SSC verfügt über mehr als 30 Jahre Bauerfahrung und hat rund 1.000 Plätze geschaffen, unter anderem für den Rheingau-Taunus-Kreis und die Bezirksregierung Köln. Welche Bauweise zu welchem Absatz passt, zeigt die Seite Genehmigung.