Standort für eine Unterkunft: Welches Grundstück eignet sich und was prüft die Kommune vorab

Welche Gebietsarten kommen infrage?

Am sichersten sind Gebiete, in denen Anlagen für soziale Zwecke zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Wohncontainer und andere mobile Unterkünfte zählen nach den Hinweisen der Fachkommission Städtebau im Regelfall zu diesen Anlagen. In Gewerbegebieten sind sie ausnahmsweise zulässig (§ 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO); darauf baut § 246 BauGB auf. Die Übersicht ordnet die Regelungen der Lage zu.

Alle Erleichterungen der Absätze 8 bis 13 stehen unter einem Vorbehalt. Sie dürfen nur genutzt werden, soweit dringend benötigte Unterkünfte im Gebiet der Gemeinde nicht oder nicht rechtzeitig nach den allgemeinen Regeln bereitgestellt werden können (§ 246 Abs. 13a BauGB).

Ohne Sonderrecht gelten die allgemeinen Maßstäbe. Im unbeplanten Innenbereich muss sich ein Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, die Erschließung muss gesichert sein, und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben. Entspricht die Umgebung einem Baugebiet der BauNVO, entscheidet nach § 34 Abs. 2 BauGB die Gebietsart. Im Außenbereich sind sonstige Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB nur zulässig, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen und die Erschließung gesichert ist.

Wann hilft eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB?

Eine Befreiung hilft, wenn der Bebauungsplan die Unterkunft nicht vorsieht, die Grundzüge der Planung aber unberührt bleiben. Das Gesetz nennt den Bedarf zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden ausdrücklich als Grund des Wohls der Allgemeinheit. Drei Voraussetzungen müssen zusammentreffen:

• Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
• Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, erfordern die Befreiung.
• Die Abweichung ist auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.

Anders als § 246 BauGB ist diese Befreiung in der geltenden Fassung nicht befristet und bleibt damit auch nach dem 31.12.2027 verfügbar. Die Befreiungen nach § 246 Abs. 10 und 12 BauGB gehen darüber hinaus: Nach den Hinweisen der Fachkommission Städtebau sind sie auch dann möglich, wenn Grundzüge der Planung berührt werden.

Über die Befreiung entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde (§ 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Bis zum Ablauf des 31.12.2027 gilt das Einvernehmen nach § 246 Abs. 15 BauGB als erteilt, wenn die Gemeinde es nicht binnen eines Monats verweigert. Welche Genehmigungswege je Bauweise bestehen, zeigt die Seite Genehmigung für Kommunen.

Welche Standortfaktoren prüft die Verwaltung vorab?

Neben dem Planungsrecht prüft die Verwaltung praktische Faktoren. Das Gesetz kennt dafür keine feste Liste; die folgenden Prüfpunkte fassen die übliche Vorabprüfung zusammen.

• Planungsrecht: Festsetzungen zur Art der Nutzung, festgesetzte Gemeinbedarfs- oder Verkehrsflächen, Baugrenzen, Höhenbegrenzung; im Außenbereich die Darstellung im Flächennutzungsplan.
• Verfügbarkeit: Eigentum oder Pacht, Baulasten, Altlasten, Kampfmittelverdacht.
• Erschließung: Zufahrt, Aufstellflächen für die Feuerwehr, Wasser, Abwasser, Strom; Leistung und Zeitpunkt des Netzanschlusses.
• Immissionen: Lärm und Geruch angrenzender Betriebe. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben (§ 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
• Baugrund und Schutzgüter: Tragfähigkeit, Hochwasser, Naturschutz, Denkmalschutz.
• Lage und Anbindung: öffentlicher Nahverkehr, Kita, Schule, Einkauf, ärztliche Versorgung; am Siedlungsrand ein Zusammenhang mit bebauten Flächen (§ 246 Abs. 9 BauGB).
• Nachbarschaft: Abstand zu Wohnnutzung und nachbarliche Interessen.
• Stellplätze und Freiflächen: Vorgaben der örtlichen Satzung, Platz für Aufenthalt und Spielfläche.
• Flächenbedarf: Grundstücksgröße für die geplante Platzzahl und das Raumprogramm.

Was bedeutet die Lage für Bauweise und Befristung?

Die Lage entscheidet, ob eine Anlage befristet oder dauerhaft zugelassen werden kann. Auf längstens drei Jahre befristet sind mobile Unterkünfte nach § 246 Abs. 12 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 13 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Die Frist lässt sich einmal um drei Jahre verlängern, längstens bis zum 31.12.2030.

Zu den mobilen Unterkünften zählen nach der Fachkommission Städtebau Wohncontainer, Leichtbauhallen und Zelte, soweit sie Vorhaben im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB sind. Das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr rechnet auch Gebäude in Modulbauweise dazu, wenn sich die Anlage bestimmungsgemäß im Wesentlichen beschädigungsfrei abbauen und andernorts wieder aufstellen lässt. Ob eine Modulanlage dazugehört, klärt die Bauaufsicht im Einzelfall. Wer eine dauerhafte oder massive Anlage plant, braucht eine Grundlage ohne Dreijahresbefristung: die Absätze 8 bis 11 des § 246 BauGB, die Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB oder einen Bebauungsplan.

Im Außenbereich verlangt § 246 Abs. 13 Satz 4 BauGB in Verbindung mit § 35 Abs. 5 Satz 2 und 3 BauGB eine Verpflichtungserklärung, die Anlage nach Aufgabe der Nutzung zurückzubauen und Bodenversiegelungen zu beseitigen. Die Behörde soll die Einhaltung sichern, etwa durch eine Baulast. Die Sicherung ist nach Abs. 13 Satz 7 nicht erforderlich, wenn Vorhabenträger ein Land oder eine Gemeinde ist; ein Landkreis wird im Wortlaut nicht genannt. Die Rückbauverpflichtung entfällt, wenn eine zulässige Anschlussnutzung aufgenommen wird (Abs. 13 Satz 5 und 6).

Was nach dem Fristende gilt, behandelt der Beitrag Flüchtlingsunterkünfte und § 246 BauGB. Die befristete Bauweise im Einzelnen beschreibt die Seite Containerbau.

Wie wird die Eignung belegt?

Die Kommune belegt die Eignung mit Unterlagen, die Bedarf, Rechtsgrundlage und Machbarkeit trennen:

1. Bedarfsnachweis: Gegenüberstellung der vorhandenen und geplanten Unterbringungskapazität mit den tatsächlichen und erwarteten Zugangszahlen. Den Maßstab setzt § 246 Abs. 13a BauGB; das Bayerische Bauministerium beschreibt diese Gegenüberstellung in seinen Hinweisen (Stand 01.02.2024).
2. Alternativenprüfung im Gemeindegebiet: Betrachtet wird nur das Gebiet der Standortgemeinde. Drängen sich dort Alternativen auf, bei denen weniger oder keine Abweichung nötig wäre und die den Bedarf gleichermaßen rechtzeitig decken, entfällt nach den Hinweisen der Fachkommission Städtebau die Erforderlichkeit einer Abweichung nach Abs. 14.
3. Planungsrechtliche Einordnung: Planauszug und die genaue Rechtsgrundlage mit Absatz und Satz, nicht nur der Hinweis auf eine Flüchtlingsunterkunft.
4. Lageplan und Erschließung: Zufahrt, Feuerwehraufstellflächen, Stellungnahme des Netzbetreibers.
5. Nachbarschaft und Immissionen: Begründung, warum nachbarliche Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar sind.
6. Naturschutz im Außenbereich: Beteiligung der Naturschutzbehörde; äußert sie sich nicht binnen eines Monats, kann die Behörde davon ausgehen, dass Belange nicht berührt sind (§ 246 Abs. 16 BauGB).

Typische Fehler sind ein Bedarf ohne Zahlen, ein fehlender Alternativenvergleich, eine pauschale Rechtsgrundlage und ein Antrag, der zu spät kommt. Wer die Sonderregeln nutzen will, muss die Zulassung bis zum 31.12.2027 erreichen können (§ 246 Abs. 17 BauGB).

Wie unterstützt SSC?

SSC plant, genehmigt und baut schlüsselfertige Unterkünfte in Container-, Modul- und Massivbauweise, zur Miete oder zum Kauf. Die eigene Planungsabteilung prüft den Standort vorab auf Rechtsgrundlage, Erschließung und Genehmigungsweg und erstellt die Genehmigungsplanung. Genehmigungen wurden nach § 246 Abs. 10 und Abs. 13 BauGB sowie im Sonderbauverfahren erwirkt. Mit über 30 Jahren Bauerfahrung hat SSC rund 1.000 Plätze geschaffen.