§ 246 BauGB: Welcher Absatz passt zu welchem Gebiet und welcher Bauweise

Welche Absätze gelten für welches Baugebiet (Abs. 8 bis 14)?

Jeder Absatz knüpft an eine Gebietsart oder eine Lage an. Die Matrix ordnet jedem Absatz zu, wo er gilt, welche Bauweise er trägt, wie lange die Anlage stehen darf und was der Antrag belegen muss. Welche Frist und welcher Weg ab 2028 gelten, behandelt der Beitrag Flüchtlingsunterkünfte und § 246 BauGB.

Für Abs. 8 bis 13 gilt zusätzlich Abs. 13a: Von diesen Absätzen darf nur Gebrauch gemacht werden, soweit dringend benötigte Unterkünfte im Gebiet der Gemeinde, in der sie entstehen sollen, nicht oder nicht rechtzeitig bereitgestellt werden können. Abs. 14 verlangt mehr: Der Bedarf muss auch bei Anwendung der Absätze 8 bis 13 ungedeckt bleiben. Der Antrag nach Abs. 14 belegt deshalb, dass die übrigen Absätze geprüft wurden und nicht ausreichen.

Abs. 9 und 13 verweisen auf die Rechtsfolge des § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB: Darstellungen des Flächennutzungsplans, die natürliche Eigenart der Landschaft und die Besorgnis einer Splittersiedlung stehen dem Vorhaben nicht entgegen, soweit es im Übrigen außenbereichsverträglich ist.

Wann Abs. 10 (Befreiung Gewerbegebiet) statt Abs. 12 oder 13?

Abs. 10 passt zu dauerhaften Unterkünften im Gewerbegebiet, wenn dort Anlagen für soziale Zwecke zulässig sind. Abs. 12 Nr. 1 passt zu mobilen Anlagen auf drei Jahre und verlangt diese Voraussetzung nicht. Abs. 13 gilt nur im Außenbereich.

• Abs. 10: Die Befreiung setzt voraus, dass am Standort Anlagen für soziale Zwecke als Ausnahme zugelassen werden können oder allgemein zulässig sind. Im Gewerbegebiet ist das die Ausnahme nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO oder eine entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan (Bayerisches Staatsministerium, Stand 01.02.2024). Schließt der Bebauungsplan soziale Anlagen aus, fehlt die Voraussetzung.
• Abs. 12 Nr. 1: Die Befreiung gilt in allen Baugebieten und verlangt nicht, dass soziale Anlagen am Standort zulässig sind (Fachkommission Städtebau, Stand 13.05.2022). Dafür ist die Anlage auf längstens drei Jahre zu befristen.
• Abs. 13: Er gilt im Außenbereich unbeschadet des Abs. 9. Am Siedlungsrand führt Abs. 9 ohne Befristung und ohne Rückbauverpflichtung zum Ziel. Abs. 13 Nr. 1 deckt mobile Anlagen an jedem Standort im Außenbereich, verlangt aber Befristung und Rückbauverpflichtung.

Beide Befreiungen sind nach den Hinweisen der Fachkommission Städtebau auch möglich, wenn Grundzüge der Planung berührt werden. Das unterscheidet sie von der allgemeinen Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB. Voraussetzung bleibt, dass die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Bei einer befristeten Anlage können Umwelteinwirkungen nach den bayerischen Hinweisen stärker zurückgestellt werden als bei einer dauerhaften Unterkunft nach Abs. 10, bei der gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB) besonders zu belegen sind.

Der Regierungsentwurf zur BauGB-Novelle (BT-Drs. 21/6588) macht aus der Kann-Befreiung des Abs. 10 eine Soll-Regelung. Beschlossen ist das nicht; der Bundestag hat ihn am 25.06.2026 in erster Lesung an die Ausschüsse überwiesen.

Welche Bauweise passt zu befristeter, welche zu unbefristeter Zulassung?

Container und, soweit sie als mobil eingestuft werden, Module passen zu den befristeten Absätzen 12 Nr. 1 und 13 Nr. 1, der Massivbau zu den Absätzen ohne gesetzliche Befristung. Maßstab für eine mobile Unterkunft ist nach den bayerischen Hinweisen, dass sich die Anlage bestimmungsgemäß im Wesentlichen beschädigungsfrei abbauen und andernorts wieder aufstellen lässt. Die Fachkommission Städtebau nennt Wohncontainer, Leichtbauhallen und Zelte, die bayerischen Hinweise zusätzlich Gebäude in Modulbauweise.

Die Befristung folgt aus dem Absatz, nicht allein aus der Bauweise. Eine Containeranlage im Gewerbegebiet lässt sich auch nach Abs. 10 ohne gesetzliche Befristung zulassen, wenn dessen Voraussetzungen vorliegen. Mobile Anlagen nach Abs. 12 und 13 enden spätestens am 31.12.2030. Die Bauweise im Einzelnen beschreibt die Seite Containerbau.

Welche Rolle spielen Einvernehmen (Abs. 15) und Naturschutz (Abs. 16)?

Beide Absätze verkürzen das Verfahren, aber nur bis zum 31.12.2027. Nach Abs. 15 gilt das Einvernehmen der Gemeinde nach einem Monat als erteilt, nicht erst nach zwei Monaten (§ 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB). Bei Vorhaben nach Abs. 9 und 13 sowie nach Abs. 14 im Außenbereich gilt nach Abs. 16 die Monatsfrist für die Naturschutzbehörde aus § 18 Abs. 3 Satz 2 BNatSchG.

Die Gemeinde darf das Einvernehmen nur aus den Gründen der §§ 31, 33, 34 und 35 BauGB versagen. Die nach Landesrecht zuständige Behörde kann ein rechtswidrig versagtes Einvernehmen ersetzen (§ 36 Abs. 2 Satz 1 und 3 BauGB).

Ohne Abs. 16 gilt die Monatsfrist des § 18 Abs. 3 Satz 2 BNatSchG nur für Fälle des § 34 BauGB. Die Fiktion ersetzt nicht die Eingriffsregelung: Für Vorhaben im Außenbereich bleiben die §§ 14 bis 17 BNatSchG anwendbar (§ 18 Abs. 2 Satz 2 BNatSchG). Naturschutzfachliche Unterlagen gehören deshalb vollständig in den ersten Antrag.

Was folgt aus Sonderbau und Brandschutz für den Antrag?

Der Antrag braucht zusätzlich zur Wahl des Absatzes die bauordnungsrechtlichen Unterlagen, bei einem Sonderbau mit Brandschutzkonzept. § 246 BauGB regelt nur Bauplanungsrecht: Abs. 14 Satz 1 erlaubt die Abweichung von Vorschriften des Baugesetzbuchs und der aufgrund des Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften. Die Landesbauordnung bleibt unberührt.

Eine Gemeinschaftsunterkunft ist in der Regel ein Sonderbau. Die Musterbauordnung nennt Einrichtungen zur Unterbringung von Personen (§ 2 Abs. 4 Nr. 12 MBO), Wohnheime (Nr. 11) und Beherbergungsstätten mit mehr als 12 Betten (Nr. 8). Die Landesbauordnungen führen eigene Nummern und Schwellen. Bei Sonderbauten kann die Bauaufsicht im Einzelfall besondere Anforderungen stellen oder Erleichterungen gestatten (§ 51 MBO). Welche Anforderungen gelten und wer das Brandschutzkonzept prüft, regelt das Landesrecht. Die Genehmigungswege je Bauweise zeigt die Seite Genehmigung für Kommunen.

Was gehört in den Antrag?

• die Bedarfsdarstellung nach Abs. 13a mit Kapazität, Zugang und fehlenden rechtzeitigen Alternativen im Gemeindegebiet, bei Abs. 14 zusätzlich der Nachweis, dass Abs. 8 bis 13 nicht ausreichen
• die Benennung des Absatzes und der Gebietsart, belegt durch Auszug aus dem Bebauungsplan oder Einstufung nach § 34 Abs. 2 BauGB
• bei mobilen Unterkünften der Antrag auf Befristung und der Nachweis, dass sich die Anlage abbauen und wieder aufstellen lässt
• bei Abs. 13 und 14 die Rückbauverpflichtung samt Sicherung, etwa durch Baulast; bei Land oder Gemeinde als Vorhabenträger entfällt die Sicherung (Abs. 13 Satz 7, Abs. 14 Satz 8)
• bei Vorhaben im Außenbereich die naturschutzfachlichen Unterlagen
• die Bauvorlagen nach Landesrecht und das Brandschutzkonzept

Welche Fehler gefährden die Zulassung?

• Abs. 10 wird gewählt, obwohl der Bebauungsplan soziale Anlagen ausschließt.
• Ein Massivbau stützt sich auf die Regeln für mobile Unterkünfte.
• Der Bedarf nach Abs. 13a ist nicht belegt.
• Der Bescheid ergeht nach dem 31.12.2027.

Wie unterstützt SSC?

SSC Holding plant, genehmigt und baut schlüsselfertige Unterkünfte für Landkreise, Bezirksregierungen und Kommunen in Container-, Modul- und Massivbauweise, zur Miete oder zum Kauf. Die eigene Planungsabteilung prüft zuerst Gebiet und Bauweise und benennt den tragfähigen Absatz, bevor der Bauantrag entsteht. Genehmigungen liegen vor nach § 246 Abs. 10 und Abs. 13 BauGB sowie im Sonderbauverfahren. SSC verfügt über mehr als 30 Jahre Bauerfahrung und hat rund 1.000 Plätze geschaffen, unter anderem für den Rheingau-Taunus-Kreis und die Bezirksregierung Köln. Bei einer Containeranlage rechnet SSC mit 4 Monaten vom Vertrag bis zur Übergabe, sofern Standort und Genehmigungsweg geklärt sind.