Unterkunft mieten oder kaufen: Was Kommunen haushaltsrechtlich prüfen müssen

Welche fünf Faktoren entscheiden zwischen Miete und Kauf?

Nutzungsdauer, Restwert, Erstattung, Kapitalbindung und Betrieb. Kein Faktor entscheidet allein, und kein Modell hat von Rechts wegen Vorrang. Das Haushaltsrecht verlangt die wirtschaftlichste Lösung für die Kommune.

Die Nutzungsdauer geht in jede Rechnung ein, weil sie bestimmt, über wie viele Jahre sich Einmalkosten verteilen. Der Restwert hängt am Standort. Ist die Genehmigung befristet oder besteht eine Rückbaupflicht, kann die Anlage dort nicht bleiben. Dann zählt die Weiterverwendung an anderer Stelle, und sie ist zu belegen, nicht zu unterstellen.

Zur Kapitalbindung: In Hessen, Baden-Württemberg und Niedersachsen dürfen Kredite nur für Investitionen und zur Umschuldung aufgenommen werden (§ 103 Abs. 1 HGO, § 87 Abs. 1 GemO, § 120 Abs. 1 NKomVG). Der Gesamtbetrag der Kreditaufnahmen bedarf der Genehmigung der Aufsicht im Rahmen der Haushaltssatzung (§ 103 Abs. 2 HGO, § 87 Abs. 2 GemO, § 120 Abs. 2 NKomVG). Ein Kauf auf Kredit ist daher über die Haushaltssatzung zu planen. Die Miete belastet dagegen den Haushalt jährlich über die Laufzeit.

Miete, Mietkauf, Kauf: Wo liegen die Unterschiede?

Der Kauf ist eine Investition, die Miete ein laufender Aufwand, und der Mietkauf liegt dazwischen. Der Mietkauf verlangt eine besonders genaue Prüfung, weil Ratenkaufmodelle in Nordrhein-Westfalen ausdrücklich als Beispiel kreditähnlicher Rechtsgeschäfte genannt werden (Runderlass, Nr. 4.1).

Aufsicht und Vergabe

Ein Mietvertrag, der wirtschaftlich einem Kredit gleichkommt, beteiligt die Aufsicht: in Hessen als Genehmigung (§ 103 Abs. 7 HGO), in Nordrhein-Westfalen als Anzeige spätestens einen Monat vor Vertragsschluss (§ 86 Abs. 4 GO NRW). Die Hessischen Hinweise zählen ausdrücklich auch die Vorfinanzierung von Investitionsauszahlungen durch Bauunternehmungen oder Generalübernehmer auf, ebenso die Stundung von Beträgen aus Werk- und Kaufverträgen, wenn sie länger als ein Jahr läuft und Zinsen berechnet werden (Hinweise zur HGO, Sechster Teil, zu § 103, Nr. 10). Ein Kauf mit Zahlung erst bei Übergabe oder nach einem Ratenplan ist deshalb im Einzelfall auf diese Fallgruppen zu prüfen. Länderregeln und Prüffragen stehen im Ratgeber Anmietung einer neu errichteten Unterkunft.

Wird die Anlage nach Vorgaben der Kommune neu errichtet, ist auch das Mietmodell bei entscheidendem Einfluss auf Art und Planung ein Bauauftrag (§ 103 Abs. 3 Satz 2 GWB). Miete und Kauf durchlaufen dann dasselbe Vergaberecht.

Wie ist ein Wirtschaftlichkeitsvergleich aufgebaut?

Er stellt alle in Betracht kommenden Varianten über denselben Zeitraum und mit denselben Kostenblöcken nebeneinander. § 12 Abs. 1 GemHVO Hessen verlangt vor Investitionen von erheblicher Bedeutung mindestens den Vergleich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Folgekosten. Die Hinweise zur GemHVO fordern darüber hinaus die Berücksichtigung des Gesamtnutzens und lassen dynamische Investitionsrechnungen zu (Hinweise zur GemHVO, zu § 12, Nr. 1). Die Wertgrenze für die erhebliche Bedeutung legt die Kommune selbst fest (Nr. 4).

1. Varianten festlegen: Miete, Mietkauf, Kauf und gegebenenfalls ein Bestandsobjekt. Die bayerische Verwaltungsvorschrift beschreibt Leasingverträge als wirtschaftlich einem langfristigen Teilzahlungskredit gleichkommend (Verwaltungsvorschrift zu Art. 72 GO, Nr. 8.2), Niedersachsen verlangt, dass die Gesamtbelastung nicht höher ist als bei herkömmlicher Finanzierung. Der Kauf mit Kredit ist daher ein sinnvoller Vergleichsmaßstab.
2. Betrachtungszeitraum und Nutzungsszenarien festlegen: kurze, mittlere und lange Nutzung.
3. Kostenblöcke für alle Varianten gleich bilden.
4. Zahlungsströme auf den Barwert beziehen, damit frühe und späte Zahlungen vergleichbar werden.
5. Die Erstattung des Landes in jeder Variante gleich behandeln und auf die Nettobelastung der Kommune abstellen.
6. Break-even und Empfindlichkeit prüfen.

Break-even-Logik ohne Beträge

Beim Kauf fallen die Kosten früh an: Planung, Errichtung, Finanzierung. Danach entstehen nur noch laufende Kosten. Bei der Miete verteilen sich die Kosten gleichmäßig über die Laufzeit. Der Break-even ist die Nutzungsdauer, ab der die kumulierten Kosten des Kaufs unter denen der Miete liegen.

Der Rechenweg in Worten: Einmalkosten des Kaufs, abzüglich des belegbaren Restwerts, geteilt durch den jährlichen Unterschied zwischen der Mietzahlung und den jährlichen Eigenkosten des Kaufs. Voraussetzung ist, dass die Mietzahlung höher liegt als diese Eigenkosten. Liegt die erwartete Nutzungsdauer unter dem Break-even, ist die Miete wirtschaftlicher. Liegt sie darüber, ist es der Kauf. Daraus folgen drei Regeln:

• Ein höherer, belegbarer Restwert verkürzt den Break-even zugunsten des Kaufs.
• Enthält die Miete Instandhaltung und Betrieb, sind diese Posten auf der Kaufseite hinzuzurechnen. Sonst ist der Vergleich verzerrt.
• Die Nutzungsdauer ist die unsicherste Größe. Die Vorlage nennt deshalb den Grenzwert, bei dem die Entscheidung kippt, und nicht nur ein Ergebnis.

Wie wirkt die Erstattung des Landes auf die Wahl?

Die Erstattung verändert die Rechnung nur, wenn sie je nach Modell unterschiedlich ausfällt. Das ist vor dem Beschluss bei der Aufnahmebehörde zu klären. Die Regeln unterscheiden sich je Land und ändern sich zeitlich, wie das Beispiel Baden-Württemberg zeigt.

Nach § 15 FlüAG in der Fassung des Gesetzes vom 18.11.2025 (GBl. 2025 Nr. 124, Artikel 9; Gesetzesbeschluss des Landtags vom 12.11.2025, Drucksache 17/9825) erstattet das Land den Stadt- und Landkreisen die Aufwendungen der vorläufigen Unterbringung seit dem 01.01.2026 grundsätzlich pauschal. Für die Abrechnungsjahre 2026 und 2027 werden die liegenschaftsbezogenen Aufwendungen weiterhin auf Antrag betragsscharf erstattet (§ 21 Abs. 2 FlüAG, § 1 Abs. 4 FlüAGErstVO). Die Monatspauschale besteht aus einer Grundpauschale und einem kreisindividuellen Liegenschaftsanteil, der erstmals für das Kalenderjahr 2028 festzusetzen ist (§ 4 Abs. 1 und 3 FlüAGErstVO).

Für eine Anlage, die über 2027 hinaus genutzt wird, kann die Rechnung deshalb nicht allein auf der heutigen Abrechnung der tatsächlichen Liegenschaftskosten beruhen. Die Vorlage zeigt beide Erstattungsregimes als Szenario. Die Regeln der übrigen Länder erläutert der Ratgeber Kostenerstattung für Unterkünfte.

Was gehört in die Beschlussvorlage?

Die Vorlage enthält den Wirtschaftlichkeitsvergleich und die Folgekostenrechnung vollständig. Die Hessischen Hinweise verlangen das ausdrücklich (Hinweise zur GemHVO, zu § 12, Nr. 5). Für Baumaßnahmen kommen Pläne, Kostenberechnungen, Erläuterungen, Jahresraten, ein Bauzeitplan und eine Schätzung der jährlichen Haushaltsbelastungen nach Fertigstellung hinzu (§ 12 Abs. 2 GemHVO). Bausteine:

1. Bedarf und Standzeit: Plätze, Zeitraum, Quelle der Prognose.
2. Varianten: Miete, Mietkauf, Kauf, gegebenenfalls Bestand.
3. Wirtschaftlichkeitsvergleich und Folgekostenrechnung mit Szenarien, Barwert, Break-even und Grenzwert.
4. Haushaltsauswirkung: Jahresraten, Verpflichtungsermächtigung, jährliche Belastung nach Fertigstellung.
5. Finanzierung: Kreditbedarf und Wirkung auf die dauernde Leistungsfähigkeit.
6. Aufsicht: Ist eine Genehmigung oder Anzeige nötig, und wann wird sie beantragt oder abgegeben?
7. Vergabe: Einordnung als Bauauftrag, Verfahrensart, Zeitbedarf.
8. Erstattung: Landesregel, Stand, Rückfrage bei der Aufnahmebehörde.
9. Ende der Standzeit: Befristung, Rückbau, Nachnutzung.
10. Zeitplan bis zum Bezug.

Wie unterstützt SSC?

Die SSC Holding GmbH bietet Unterkünfte für Landkreise, Bezirksregierungen und Kommunen zur Miete und zum Kauf an. Für beide Modelle liefert SSC dieselben technischen Grundlagen: Bauweise, Platzzahl, Bauzeit und Betriebsmodell. Vom Vertragsschluss bis zur Übergabe nennt SSC vier Monate, eine Angabe, die in den Zeitplan beider Varianten gehört. Das Unternehmen hat rund 1.000 Plätze geschaffen, verfügt über eine eigene Planungsabteilung und über 30 Jahre Bauerfahrung und hat Projekte im Rheingau-Taunus-Kreis und für die Bezirksregierung Köln umgesetzt. Rechnung und Entscheidung bleiben bei der Kommune. Das Leistungsspektrum beschreibt die Seite Leistungen.