Betrieb einer Gemeinschaftsunterkunft: Aufgaben, Betreibermodelle und Schnittstellen

Welche Aufgaben gehören zum Betrieb?

Zum Betrieb gehören alle Leistungen, die eine fertige Unterkunft nutzbar und rechtskonform halten. Einen Aufgabenkatalog für Betreiber enthält § 3 LAG Hessen nicht. Die Pflichten ergeben sich aus mehreren Vorschriften und aus dem Vertrag.

Wie sich die laufenden Betriebsleistungen im Kostenrahmen niederschlagen, beschreibt der Ratgeber zu den Kostenfaktoren einer Unterkunft.

Wer betreibt: Kommune, Träger oder Vermieter?

Die Unterbringungspflicht liegt bei der Kommune, den Betrieb kann sie selbst ausführen oder Dritten übertragen. In Hessen sind die Landkreise und Gemeinden verpflichtet, die zugewiesenen Personen in Unterkünften unterzubringen, die einen menschenwürdigen Aufenthalt ohne gesundheitliche Beeinträchtigung gewährleisten. Sie können sich als Betreiber der Gemeinschaftsunterkünfte Dritter bedienen (§ 3 Abs. 1 LAG).

Mit dem Träger der Einrichtung entsteht das öffentlich-rechtliche Nutzungsverhältnis der Bewohner auf begrenzte Zeit (§ 3 Abs. 3 LAG). Der Träger trifft die zur Aufrechterhaltung der Ordnung notwendigen Anordnungen auf Grundlage einer Hausordnung (§ 3 Abs. 4 LAG). Wer in einem Betreibermodell Träger im Sinne des Gesetzes ist, klärt die Kommune vorab und hält es im Vertrag fest. Andere Länder regeln Zuständigkeit und Betrieb in eigenen Aufnahmegesetzen. Maßgeblich ist das Gesetz des Landes, in dem die Unterkunft steht.

Wie lassen sich Betrieb und Errichtung vergaberechtlich trennen?

Errichtung und Betrieb sind verschiedene Leistungsarten: Die Errichtung ist eine Bauleistung, der Betrieb eine Dienstleistung. Werden beide in einem Auftrag vergeben, richtet sich das Vergaberecht nach dem Hauptgegenstand des Auftrags (§ 110 Abs. 1 GWB).

Mietvertrag als Bauauftrag

Auch ein Mietvertrag kann ein Bauauftrag sein. Der Europäische Gerichtshof nimmt das bei der Miete eines noch nicht errichteten Gebäudes an, wenn die Errichtung den Anforderungen des Auftraggebers entspricht, etwa weil dieser die Merkmale des Bauwerks festlegt oder entscheidenden Einfluss auf die Planung nimmt (EuGH, 22.04.2021, C-537/19, Rn. 49 bis 51). Entscheidender Einfluss lässt sich feststellen, wenn er sich auf die architektonische Struktur erstreckt, etwa auf Größe, Außenwände und tragende Wände. Vorgaben zur Innenausstattung belegen ihn nur, wenn sie durch Eigenart oder Umfang auffallen (Rn. 53). Die Bezeichnung als Mietvertrag ist nicht ausschlaggebend (Rn. 47). Im entschiedenen Fall wies das Gericht die Klage der Kommission ab, weil diese den Verstoß nicht hinreichend nachgewiesen hatte (Rn. 97 und 98); die Maßstäbe bleiben davon unberührt. Die Einordnung der Anmietung behandelt der Ratgeber zur Anmietung einer neu errichteten Unterkunft.

Betrieb als Dienstleistung

Teile des Betriebs, etwa die Sozialbetreuung, können unter die Vorschriften für soziale und andere besondere Dienstleistungen fallen (§ 130 GWB). Besteht ein Auftrag aus solchen und aus anderen Dienstleistungen, entscheidet der höhere geschätzte Wert über den Hauptgegenstand (§ 110 Abs. 2 Nr. 1 GWB). Die Vergabestelle prüft die Einordnung im Einzelfall.

Was die Trennung in der Praxis bedeutet

• Getrennte Leistungsverzeichnisse und Vergütungen für Errichtung und Betrieb.
• Eigene Laufzeit für den Betrieb, damit ein Betreiberwechsel die Anlage nicht berührt.
• Schnittstellen zwischen beiden Leistungen im Vertrag beschreiben.
• Die Entscheidung für eine Gesamt- oder Einzelvergabe begründen und dokumentieren. Dabei gelten die Losregeln des GWB in der jeweils geltenden Fassung.

Wo liegen die Schnittstellen zwischen Betreiber und Vermieter?

Schnittstellen entstehen dort, wo der Vermieter das Gebäude schuldet und der Betreiber die Nutzung organisiert. Sie gehören in den Vertrag und nicht in die Praxis des Einzelfalls.

Welche Pflichten gelten im Betrieb?

Drei Pflichtenkreise stehen im Vordergrund: die Infektionshygiene als gesetzliche Pflicht, der Brandschutz aus Baugenehmigung und Bauordnung sowie das Schutzkonzept nach fachlichen Leitlinien.

Infektionshygiene

Einrichtungen zur gemeinschaftlichen Unterbringung von Asylbewerbern, vollziehbar Ausreisepflichtigen, Flüchtlingen und Spätaussiedlern müssen in Hygieneplänen innerbetriebliche Verfahrensweisen zur Infektionshygiene festlegen. Das Gesundheitsamt überwacht sie (§ 36 Abs. 1 Nr. 4 IfSG). Die Leitung benachrichtigt das Gesundheitsamt unverzüglich, wenn eine tätige oder untergebrachte Person an Skabies erkrankt ist oder der Verdacht besteht (§ 36 Abs. 3a IfSG). Neu aufgenommene Personen legen der Leitung ein ärztliches Zeugnis zum Ausschluss einer ansteckungsfähigen Lungentuberkulose vor (§ 36 Abs. 4 IfSG). Wer keines vorlegt, muss die Untersuchung dulden (§ 36 Abs. 5 IfSG).

Brandschutz

Der Betreiber ist nach den hessischen Hinweisen für die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen im Betrieb verantwortlich. Dazu zählen die Brandschutzordnung nach DIN 14096 mit den Teilen A, B und C, die Unterweisung der Bewohner und betriebsbereite Rauchwarnmelder. Die Norm verlangt eine Prüfung der Brandschutzordnung mindestens alle zwei Jahre durch eine fachkundige Person. Einzelheiten stehen im Ratgeber Brandschutz in Gemeinschaftsunterkünften.

Schutzkonzept und Hausordnung

Die Mindeststandards zum Schutz von geflüchteten Menschen in Flüchtlingsunterkünften (4. Auflage, April 2021) sind Leitlinien und keine Rechtsnorm. Sie richten sich an Verwaltung, Mitarbeitende und externe Dienstleister. Die Unterkunftsleitung trägt danach die Hauptverantwortung für Entwicklung, Umsetzung und Monitoring eines unterkunftsspezifischen Schutzkonzepts. Alle Mitarbeitenden und Dienstleister binden sich vertraglich an das Schutzkonzept und einen Verhaltenskodex. Neben dem internen Beschwerdeverfahren soll es eine externe, vom Betreiber unabhängige Beschwerde- und Beratungsstelle geben. Ob ein Land oder eine Kommune diese Leitlinien verbindlich macht, ergibt sich aus Landesrecht oder Betreibervertrag.

Wie unterstützt SSC?

Im Mietmodell übernimmt SSC die Instandhaltung der Anlage und stellt auf Wunsch einen Hausmeister. Belegung, Hausordnung, Hygieneplan, Schutzkonzept, Sicherheit und Sozialbetreuung liegen bei der Kommune oder dem von ihr beauftragten Betreiber. Sozialbetreuung gehört nicht zu den Leistungen von SSC. Die Grenze zwischen Vermieter- und Betreiberleistungen wird im Mietvertrag und in der Leistungsbeschreibung festgelegt, sodass sich Errichtung und Betrieb vertraglich getrennt führen lassen. SSC bringt über 30 Jahre Bauerfahrung ein und hat rund 1.000 Plätze geschaffen, zur Miete und zum Kauf.