Kosten einer Unterkunft: Welche Faktoren den Kostenrahmen bestimmen

Welche Kostentreiber streuen am stärksten?

Am stärksten streuen erfahrungsgemäß die Positionen, die vom Standort abhängen und nicht vom Wohnmodul: Netzanschluss, Gründung, Außenanlagen und die laufenden Betriebskosten. Die Tabelle nennt je Treiber den Grund der Streuung und den spätesten sinnvollen Zeitpunkt der Klärung.

Was gehört in den Kostenrahmen: einmalige und laufende Kosten?

In den Kostenrahmen gehören die einmaligen Errichtungskosten und die laufenden Kosten über die gesamte Standzeit. DIN 276 (Ausgabe 2018-12) gliedert die Errichtungskosten in die Kostengruppen 100 Grundstück, 200 Vorbereitende Maßnahmen, 300 Bauwerk Baukonstruktionen, 400 Bauwerk Technische Anlagen, 500 Außenanlagen und Freiflächen, 600 Ausstattung, 700 Baunebenkosten und 800 Finanzierung. Für die Nutzungskosten im Hochbau gilt DIN 18960.

Die Norm unterscheidet Stufen der Kostenermittlung (Abschnitt 4.3), unter anderem von der Kostenschätzung über die Kostenberechnung und den Kostenanschlag bis zur Kostenfeststellung. Eine Kostenschätzung vor der Standortprüfung ist deshalb nur eine Bandbreite.

Warum können Betriebskosten die Errichtung übersteigen?

Betriebskosten fallen jeden Monat an und summieren sich mit der Standzeit, während die Errichtung einmalig anfällt. Bei langer Standzeit kann die Summe der laufenden Kosten die Errichtungskosten übersteigen.

Öffentliche Aufstellungen zeigen die Struktur. Die Hamburger Kostenaufstellung für Erstaufnahmeeinrichtungen 2026 führt Nahrungsmittel, Personal, Reinigung, Wachdienst, Bewirtschaftung, Dolmetscher, Instandsetzung und sonstige Kosten getrennt auf. Der Wachdienst gehört dort zu den größeren Posten. Die Bewirtschaftung umfasst Gebäude- und Containermiete, Strom, Wasser, Heizung, Müllentsorgung und Winterdienst. Erstaufnahmeeinrichtungen sind keine kommunalen Gemeinschaftsunterkünfte. Die Aufstellung taugt daher als Gliederung, nicht als Maßstab.

Zwei Hinweise der Aufstellung lassen sich auf die Planung übertragen. Nach der Aufstellung können Container- und Sonderbauten höhere Betriebskosten verursachen, wenn etwa nur Elektroheizungen möglich sind. Die Bewohnerzahl wirkt nur bedingt auf Reinigungs- und Bewachungskosten, weil Struktur und örtliche Gegebenheiten des Standorts entscheiden. Heizkonzept und Standortzuschnitt gehören deshalb in den Kostenrahmen.

Welche Positionen werden in der Vorlage leicht übersehen?

In der Praxis fehlen häufig Positionen, die nicht zum Wohnmodul gehören, aber für den Betrieb der Anlage nötig sind:

• Netzanschluss mit Baukostenzuschuss und Fläche für die Transformatorenanlage (§§ 9 bis 11 NAV)
• Blitzschutz, Brandmeldeanlage, Schließanlage, Zaun und Beleuchtung
• Fettabscheider und Lüftung bei Küchen
• Spielfläche und weitere Außenanlagen (KG 500)
• Möblierung und informationstechnische Ausstattung wie WLAN (KG 610 und 630)
• Baustellenbewachung, Prüfungen, Genehmigungen und Abnahmen (KG 762 und 763)
• Rückbau und die Kosten nach dem Rückbau, etwa die Wiederherstellung des Geländes
• Jährliche Folgekosten nach Fertigstellung (§ 12 Abs. 2 Satz 2 GemHVO)

Eine Anfrage im Berliner Abgeordnetenhaus zeigt, wie verstreut die Zahlen liegen können. Das Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten und Unterbringung erfasst die Gesamtkosten einer Unterkunft nicht gesondert statistisch. Errichtung, Anmietung, Betrieb, Rückbau und Kosten nach dem Rückbau stehen in getrennten Unterlagen (Drucksache 19/27084). Eine Vorlage, die diese Blöcke getrennt ausweist, ist belastbarer als eine Gesamtzahl.

Wie wird der Kostenrahmen mit Bandbreite und Risiken dargestellt?

Der Kostenrahmen gehört als Kostenberechnung nach Kostengruppen in die Vorlage, mit einer Bandbreite je Position, benannten Risiken und den jährlichen Folgekosten.

Hessen setzt den Rahmen in § 12 GemHVO. Vor Investitionen von erheblicher Bedeutung ist ein Wirtschaftlichkeitsvergleich nötig, mindestens ein Vergleich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Folgekosten (Abs. 1). Auszahlungen für Baumaßnahmen dürfen erst veranschlagt werden, wenn Pläne, Kostenberechnungen und Erläuterungen vorliegen. Daraus müssen Art der Ausführung, Kosten der Maßnahme, des Grunderwerbs und der Einrichtung, Jahresraten, Kostenbeteiligung Dritter und ein Bauzeitplan hervorgehen. Hinzu kommt eine Schätzung der jährlichen Haushaltsbelastung nach Fertigstellung (Abs. 2). Die Wertgrenze für Investitionen von erheblicher Bedeutung legt die Gemeinde selbst fest. Die Vergleichsrechnungen sind der Gemeindevertretung vollständig vorzulegen (Hinweise zur GemHVO, zu § 12). Die WIBank stellt für öffentliche Hochbauinvestitionen in Hessen einen Wirtschaftlichkeitsrechner bereit. Andere Länder regeln dies in ihren eigenen Haushaltsverordnungen.

1. Kostenberechnung nach Kostengruppen, getrennt für Errichtung, Betrieb und Rückbau
2. Untere und obere Annahme je Position statt eines Einzelwerts
3. Benannte Risiken mit Eintrittsannahme und Reserve, etwa Baugrund, Netzanschluss und Auflagen aus dem Genehmigungsverfahren
4. Einnahmen und Erstattung getrennt von den Kosten
5. Jährliche Folgekosten über die geplante Standzeit

Wie wirken Standzeit und Vertragsmodell auf die Kosten?

Die Standzeit entscheidet, wie sich die einmaligen Kosten auf die Nutzungsjahre verteilen, das Vertragsmodell entscheidet, wer sie vorfinanziert. Bei kurzer Standzeit belasten Auf- und Abbau jedes Nutzungsjahr stärker. Bei Miete verschiebt sich ein Teil der Investition in laufenden Aufwand, bei Kauf trägt die Kommune Investition und Restwertrisiko. Welche Aufsichtspflichten ein langfristiger Mietvertrag auslöst, beschreibt der Beitrag Unterkunft mieten oder kaufen.

Wie unterstützt SSC?

SSC prüft auf Anfrage Grundstück und Genehmigungsweg, bevor ein Kostenrahmen genannt wird. Die eigene Planungsabteilung liefert die Planungsgrundlagen für die Kostenberechnung. Unterkünfte gibt es zur Miete und zum Kauf, sodass die Vorlage beide Varianten in derselben Gliederung vergleichen kann. SSC hat mit über 30 Jahren Bauerfahrung rund 1.000 Plätze geschaffen und Genehmigungen nach § 246 Abs. 10 und Abs. 13 BauGB sowie im Sonderbauverfahren erwirkt.