Zeitplan einer Unterkunft: Wie lange es vom Beschluss bis zum Bezug dauert

Welche Phasen hat ein Unterkunftsprojekt?

Ein Unterkunftsprojekt hat sieben Phasen. Sie laufen teils nacheinander, teils parallel, und der Engpass liegt in jeder Phase bei einer anderen Stelle.

Wie lange dauert es vom Vertrag bis zur Übergabe?

Bei Containerbauweise rechnet SSC nach eigener Erfahrung mit 4 Monaten vom Vertrag bis zur Übergabe. Wie lange ein einzelnes Vorhaben dauert, hängt von Standort, Genehmigungsweg, Netzanschluss und Vergabe ab.

Zur Bauphase zählen Erschließung und Gründung auf dem Grundstück, die Werkfertigung der Module, die Montage, der Innenausbau und die technische Abnahme. Werkfertigung und Erschließung laufen gleichzeitig, nicht nacheinander.

Die Bauweisen unterscheiden sich im Anteil der Vorfertigung. Je mehr im Werk entsteht, desto kürzer ist die Bauphase auf dem Grundstück. Eine belastbare Dauer für Modul- und Massivbau lässt sich erst nach Prüfung des Einzelprojekts nennen. Einen Überblick gibt die Seite Bauweisen.

Was läuft parallel, was nicht?

Parallel laufen alle Schritte, die nicht aufeinander aufbauen:

• Werkfertigung der Module und Erschließung des Grundstücks
• Antrag auf Netzanschluss und Genehmigungsverfahren
• Vergabe von Möblierung und Betreiberleistungen während der Bauphase

Nacheinander laufen müssen diese Schritte:

• Der Zuschlag folgt erst nach Ablauf der Angebotsfrist und der Wertung der Angebote.
• Baubeginn und Nutzung setzen die Baugenehmigung voraus. Ausnahmen regelt allein das Landesrecht; sie taugen nicht als Planungsgrundlage.
• Der Bezug folgt erst nach der Abnahme durch die Bauaufsicht. Bei Sonderbauten wirkt häufig die Brandschutzdienststelle mit.

Welche Genehmigungswege je Bauweise möglich sind, beschreibt die Seite Genehmigung für Kommunen.

Wo geht Zeit verloren?

Zeit geht selten in der Werkfertigung verloren, häufiger vor dem Vertrag und in den Verfahren. Die Tabelle nennt die typischen Zeitfresser und, soweit gesetzlich bestimmt, die Frist.

Das Verhandlungsverfahren ohne Teilnahmewettbewerb verkürzt die Vergabe, ist aber nur bei äußerster Dringlichkeit aus zwingenden Gründen zulässig, wenn Ereignisse vorliegen, die der Auftraggeber nicht verursacht hat und nicht voraussehen konnte (§ 3a EU Abs. 3 Nr. 4 VOB/A). Voraussetzungen und Landesregeln unterhalb des Schwellenwerts erläutert der Beitrag zur Vergabe bei Dringlichkeit.

Für EU-Bauvergaben gilt die VOB/A in der Ausgabe 2026 seit dem 08.09.2026. Die Änderungsverordnung zur Vergabeverordnung enthält keine ausdrückliche Übergangsregel; für bereits laufende Verfahren kommt es auf den Einzelfall an.

Wie verkürzt eine abschnittsweise Übergabe den Zeitplan?

Eine abschnittsweise Übergabe macht fertige Gebäudeteile nutzbar, bevor die Gesamtanlage steht. Die ersten Plätze stehen früher zur Verfügung; der Zeitplan verkürzt sich für die Belegung, nicht für die Fertigstellung.

Voraussetzung ist, dass der Abschnitt in sich abgeschlossen ist:

• eigene Rettungswege und eine Zufahrt für die Feuerwehr, getrennt von der Baustelle
• betriebsbereite Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser
• Abnahme des Abschnitts durch die Bauaufsicht, bei Sonderbauten häufig mit der Brandschutzdienststelle
• vertraglich geregelte Teilabnahme und Gewährleistung je Abschnitt
• Trennung des Baustellenverkehrs vom bewohnten Bereich

Die Bauaufsicht muss der Teilnutzung zustimmen; das Verfahren regelt das Landesrecht. Die Kommune sollte die abschnittsweise Übergabe bereits in der Ausschreibung vorsehen und nicht erst im Bauverlauf vereinbaren.

Was gehört in den Zeitplan der Beschlussvorlage?

Der Zeitplan in der Vorlage sollte diese Punkte enthalten:

1. gewünschter Bezugstermin und Rückwärtsrechnung bis zum Beschlusstermin
2. Meilensteine mit Datum und verantwortlicher Stelle: Beschluss, Zuschlag, Genehmigung, Übergabe, Bezug
3. gesetzliche Fristen mit Norm, zum Beispiel Angebotsfrist und Einvernehmen der Gemeinde
4. Stichtag 31.12.2027 für die Zulassung, wenn die Sonderregeln des § 246 Abs. 8 bis 16 BauGB genutzt werden sollen; nach § 246 Abs. 17 BauGB muss bis zum Fristende im Zulassungsverfahren von ihnen Gebrauch gemacht werden können
5. Annahme zur Bauzeit mit Angabe der Bauweise, zum Beispiel 4 Monate vom Vertrag bis zur Übergabe bei Containerbau
6. Abhängigkeiten: Netzanschluss, Baugrund, Sitzungstermine
7. Puffer für Fristverlängerungen in der Vergabe und Nachforderungen in der Genehmigung

Die Bauzeit nach der Zulassung hat für die Frist 2027 keine Bedeutung, für den Bezugstermin aber schon.

Wie unterstützt SSC?

SSC plant, genehmigt und baut schlüsselfertige Unterkünfte in Container-, Modul- und Massivbauweise, zur Miete oder zum Kauf. Die eigene Planungsabteilung erstellt die Genehmigungsplanung. Genehmigungen wurden nach § 246 Abs. 10 und Abs. 13 BauGB sowie im Sonderbauverfahren erwirkt. Bei Containerbauweise liegen zwischen Vertrag und Übergabe 4 Monate.