Anschlussunterbringung: Wohnraum für anerkannte Geflüchtete schaffen

Gemeinschaftsunterkunft oder Wohnungen: Was passt zur Anschlussunterbringung?

Wohnungen passen besser. Die Gemeinden sollen auf eine zügige endgültige Unterbringung und auf die Unabhängigkeit der Personen von öffentlichen Leistungen hinwirken (§ 18 Abs. 2 Satz 2 FlüAG BW). Die Pflicht, in einer Gemeinschaftsunterkunft zu wohnen, endet mit der Anerkennung, wenn die Person eine andere Unterkunft nachweist und der öffentlichen Hand keine Mehrkosten entstehen (§ 53 Abs. 2 AsylG). Eine Gemeinschaftsunterkunft bleibt als Übergang sinnvoll, wenn Wohnungen fehlen. Die Tabelle zeigt, wie sich die Varianten rechtlich unterscheiden.

Baden-Württemberg regelt die Anschlussunterbringung als eigenen Teil seines Aufnahmegesetzes (Teil 3, §§ 17 und 18 FlüAG). Wie die anderen Länder die Gemeinden beteiligen, zeigt der Ratgeber zur Zuständigkeit für die Unterbringung.

Gilt § 246 BauGB für die Anschlussunterbringung?

Nicht ausdrücklich, und für dauerhafte Wohnungen anerkannter Geflüchteter nicht gesichert. Die Prüfung hat drei Schritte: Wortlaut, Auslegungshinweise und Folgerung.

Was der Wortlaut nennt

§ 246 Abs. 8 bis 17 BauGB knüpft an „Flüchtlinge oder Asylbegehrende“ an. Der Text definiert den Begriff nicht und nennt keinen Aufenthaltsstatus. In der Tabelle steht „Unterbringung“ für die Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden.

Die Frist 31.12.2027 bezieht sich auf das Zulassungsverfahren, nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung (§ 246 Abs. 17 BauGB).

Was die Hinweise der Bauverwaltung sagen

Die Fachkommission Städtebau (Hinweise vom 13.05.2022) bezieht den Anwendungsbereich auf Unterkünfte für Ausländer, die einen Asylantrag gestellt haben oder für deren Unterbringung Bund, Länder oder Kommunen aus sonstigen Gründen Verantwortung tragen. Vorhaben zur dauerhaften Schaffung von Wohnraum für anerkannte Flüchtlinge und Asylbegehrende sind nach ihrer Angabe nicht Gegenstand der Hinweise. Die Hinweise stammen aus dem Jahr 2022 und beziehen sich auf die damalige Fassung des § 246 BauGB.

Das bayerische Bauministerium (Stand 01.02.2024) leitet den Begriff aus den Aufnahmegesetzen der Länder ab und rechnet den Verbleib anerkannter Personen während der Wohnungssuche noch zur genehmigten Nutzung einer Asylunterkunft. Die Sonderregeln dienten aber nach Sinn und Zweck nicht der Schaffung dauerhaften Wohnraums für die Allgemeinheit (BT-Drs. 18/6185, S. 26). Bei kombinierter Unterbringung dürfte § 246 Abs. 8 bis 16 BauGB anwendbar sein, wenn die Unterkunft überwiegend für Flüchtlinge und Asylbegehrende bestimmt ist.

Was daraus folgt

Die folgenden Punkte sind Auslegung auf Grundlage dieser Hinweise, kein Normtext.

• Gemeinschafts- und sonstige Unterkünfte kommen eher in Betracht. Die Hinweise knüpfen an die Unterbringungsverantwortung von Bund, Ländern oder Kommunen an; trägt die Gemeinde sie nach Landesrecht, kann das für die Anwendung sprechen. Die Bauaufsicht entscheidet, eine Bauvoranfrage schafft vorab Klarheit.
• Wohngebäude, die später ohne Bindung an einen Personenkreis vermietet werden sollen, stützen sich besser nicht auf § 246 BauGB. Der Wortlaut verlangt, dass das Vorhaben der Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden dient.
• § 246 Abs. 13a BauGB macht die Absätze 8 bis 13 nachrangig: Sie gelten nur, soweit dringend benötigte Unterkünfte im Gemeindegebiet nicht oder nicht rechtzeitig bereitgestellt werden können.
• Mobile Unterkünfte nach Abs. 12 und 13 sind auf drei Jahre befristet und eignen sich nicht für dauerhaften Wohnraum. Die Verlängerung bis höchstens 31.12.2030 sollte vor Ende 2027 beantragt und beschieden werden, weil der Wortlaut die Verlängerung nach diesem Datum nicht ausdrücklich regelt.

Die Genehmigung sollte deshalb so aufgebaut sein, dass sie auch ohne § 246 BauGB trägt.

Welcher Genehmigungsweg gilt, und wann ist die Anlage kein Sonderbau?

Der Weg richtet sich nach der Nutzung: Abgeschlossene Wohnungen führen zum Wohngebäude, gemeinsame Einrichtungen können zum Sonderbau führen.

1. Nutzung festlegen. Die hessischen Hinweise (Stand März 2022) setzen für eine Wohnung ein Bad mit Wanne oder Dusche, eine Toilette, eine Küche oder Kochnische und eine wohnungsadäquate Belegung voraus. Die Fachkommission Städtebau grenzt die Anlage für soziale Zwecke vom Wohnen nach den beengten räumlichen Verhältnissen, den fehlenden Rückzugsmöglichkeiten und der zeitlichen Begrenzung des Aufenthalts ab.
2. Baugebiet prüfen. Im allgemeinen Wohngebiet sind Wohngebäude zulässig (§ 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Im Gewerbegebiet sind Wohnungen nur ausnahmsweise für Betriebspersonal möglich (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO).
3. Abweichung wählen. § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB nennt als Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, den Bedarf zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und den Bedarf an Anlagen für soziale Zwecke; die Grundzüge der Planung dürfen nicht berührt werden. § 246e Abs. 1 BauGB erlaubt mit Zustimmung der Gemeinde Abweichungen für Wohnzwecke bis 31.12.2030. Die Frist bezieht sich auf das Verfahren (Abs. 4). Im Außenbereich gilt die Norm nur im Zusammenhang mit Flächen nach § 30 Abs. 1, 2 oder § 34 BauGB (Abs. 3).
4. Sonderbau klären. § 2 Abs. 9 Nr. 9 HBO erklärt „sonstige Einrichtungen zur Unterbringung von Personen“ zu Sonderbauten. Nach den hessischen Hinweisen ist ein Sonderbau insbesondere anzunehmen, wenn in Nutzungseinheiten mehr als 30 Personen untergebracht werden; die Anforderungen legt ein Brandschutzkonzept fest (§ 53 HBO). Wohnen kennzeichnet die auf Dauer angelegte selbstständige Haushaltsführung bei freiwilligem Aufenthalt. Für Gebäude mit Wohnungen gelten nach den bayerischen Hinweisen die Standardanforderungen des Bauordnungsrechts. Andere Länder definieren Sonderbauten in ihrer Bauordnung selbst.
5. Einvernehmen sichern. Wo § 246 Abs. 15 BauGB anwendbar ist, gilt das Einvernehmen nach einem Monat als erteilt, wenn die Gemeinde es nicht verweigert. Für die Zustimmung nach § 246e BauGB gilt § 36a BauGB entsprechend (Abs. 2).

Welche Bauweise eignet sich für dauerhaften Wohnraum?

Modul- und Massivbau, wenn die Anlage dauerhaft Wohnraum bleiben soll; der Containerbau eignet sich vor allem für befristete Nutzung. Die Anforderungen der Bauordnung an ein Wohngebäude hängen von Nutzung und Gebäudeklasse ab, nicht von der Bauweise. Zu klären sind Brandschutz, Barrierefreiheit, Abstandsflächen und Energieeinsparrecht.

• Modulbau: Die Vorfertigung im Werk verkürzt in der Regel die Bauzeit auf der Baustelle. Wohnungsgrundrisse mit eigenem Bad und eigener Küche sind möglich. Das passt, wenn der Bedarf schnell gedeckt werden soll. Mehr auf der Seite Modulbau.
• Massivbau: Er passt bei gesichertem Baurecht und einer Nutzung über Jahrzehnte. Die Bauzeit ist in der Regel länger. Mehr auf der Seite Massivbau.
• Containerbau: Er eignet sich für befristete Nutzung.

Die Wahl hängt an drei Fragen: Wie lange besteht der Bedarf, wie sicher ist das Baurecht, und soll die Anlage später als Wohnraum am Markt bestehen?

Wie lässt sich die Anlage später als regulärer Wohnraum nutzen?

Am einfachsten, wenn sie von Beginn an als Wohngebäude genehmigt ist; dann ändert sich später der Mieterkreis, nicht die Nutzungsart.

Anders ist es bei einer Unterkunft nach den Sonderregeln. Die Fachkommission Städtebau stellt klar: Die Zulässigkeit einer Anschlussnutzung richtet sich nach den allgemeinen planungsrechtlichen Regeln, ohne die Abweichungen des § 246 BauGB. Aus der Zwischennutzung folgt keine Zulässigkeit einer Wohnnutzung für einen unbestimmten Personenkreis. Bei Vorhaben nach § 246 Abs. 13 und 14 BauGB entfällt die Rückbauverpflichtung, wenn eine nach allgemeinem Recht zulässige Folgenutzung aufgenommen wird oder sich die Zulässigkeit aus § 30 Abs. 1, 2 oder § 33 BauGB ergibt (Abs. 13 Satz 6, Abs. 14 Satz 7).

In Hessen ist eine Nutzungsänderung genehmigungsfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden öffentlich-rechtlichen, auch bauplanungsrechtlichen Anforderungen in Betracht kommen (Anlage zu § 63 HBO, Abschnitt III Nr. 1). Ist Wohnen im Baugebiet nicht zulässig, braucht die Folgenutzung eigenes Baurecht. Die Beschlussvorlage sollte die Folgenutzung benennen.

Wie unterstützt SSC?

Die SSC Holding GmbH in Eschborn plant, genehmigt und baut schlüsselfertige Unterkünfte in Container-, Modul- und Massivbauweise, zur Miete oder zum Kauf. Die eigene Planungsabteilung klärt vor dem Beschluss, welche Nutzung das Baurecht trägt und ob ein Wohngebäude oder ein Sonderbau vorliegt. SSC kennt die Verfahren nach § 246 Abs. 10 und 13 BauGB sowie das Sonderbauverfahren aus eigenen Genehmigungen. SSC hat rund 1.000 Plätze geschaffen und verfügt über mehr als 30 Jahre Bauerfahrung. Bei einer Containeranlage liegen zwischen Vertrag und Übergabe 4 Monate.